Come si vende una casa pignorata prima dell'asta?
La vendita di un appartamento pignorato può essere effettuata se il valore dell'immobile è superiore alla transazione debitoria e se il proprietario è disponibile a vendere l'immobile prima dell'Asta giudiziaria per conseguire un ricavo.
I primi passi
I passi da seguire per comprare in pre-asta sono i seguenti:
- verificare l'RGE dell'immobile sul Portale delle vendite Pubbliche;
- richiedere l'atto di proprietà del bene;
- verificare i dati catastali, la presenza di ipoteche e altri pegni;
- verificare eventuali spese condominiali arretrate del vecchio proprietario.
Occorre raggiungere un accordo transattivo con tutti i creditori iscritti, quantizzare le spese di procedura, l'onorario a favore dei legali, gli oneri professionali del perito, del custode giudiziario, del delegato alla vendita.
- occorre acquisire informazioni commerciali sul venditore,
- effettuare il riscontro nel fascicolo R.G.E. in Tribunale, l
- e cartelle ex Equitalia anche se non c'è ancora ipoteca legale,
- analizzare il titolo di proprietà,
- la regolarita' catastale,
- conformità licenza edilizia,
- eventuale condono,
- se il fabbricato è soggetto a vincoli,
- le passività degli oneri condominiali ordinari e straordinari.
Come si acquista una casa con la Pre-Asta?
Per il venditore/debitore c'è un ricavo a fronte delle risultanze negative dell'Asta: quasi sempre dall'asta giudiziaria il venditore non ricava nulla, mentre con la Pre-Asta ottiene la differenza tra il saldo e stralcio debitorio e il valore di vendita dell'immobile sul libero mercato.
Per l'acquirente c'è la convenienza di un prezzo più contenuto: mediamente il 20-25% in meno rispetto al mercato ordinario. Si può visitare l'immobile, si può definire l'acquisto senza concorrenti, sia ha la disponibilità immediata del bene, si può avere un mutuo sino a 80% del prezzo di acquisto, si può effettuare il rogito presso il notaio.
Ogni vendita Pre-Asta ha una storia a sé. Per ogni contratto si impone uno studio specifico giacché molte sono le varianti e numerose le sub-condizioni. Ragion per cui, queste compravendite devono essere gestite da professionisti che ben conoscono la disciplina contrattuale stragiudiziale sub-astata.
La Pre-Asta non può essere gestita dal debitore né dalle agenzie immobiliari perché non conoscono le problematiche sul paniere del pignoramento e sulle regolarizzazioni edilizie-urbanistiche indicate dal CTU. In questi casi, l'acquirente se ne scappa con giusta ragione.
Non basta pagare tutti i debiti per acquistare un immobile sub-astato e non tutti i Professionisti legali conoscono questa specifica materia, e non hanno le competenze per gestire la Pre-Asta perché occorre risolvere le problematiche extra-crediti, altrimenti tutto si blocca al momento del Rogito notarile.
Si osserva che nella perizia del CTU spesso si annidano errori formali e sostanziali che possono far sospendere la vendita all'asta in attesa di rettifiche o integrazioni. Allungare i tempi dell'Asta è utile alla Pre-Asta perché favorisce la gestione della vendita dell'immobile pignorato.
Con l'accordo del creditore, si può chiedere la sospensione volontaria dell’asta per due anni. Poiché molte aste vanno deserte è conveniente anche al creditore una fase di "standby attiva" per tentare piani stragiudiziali, supportati da incarichi formali a consulenti accreditati.